Con il “super Sismabonus acquisti” si può comprare casa (o altra tipologia di edificio) beneficiando di un “contributo” che può arrivare fino a 96 mila euro, che lo Stato eroga a fondo perduto mediante l’attribuzione gratuita di un credito d’imposta all’acquirente, il quale può cederlo al venditore imputandolo al prezzo dovuto per l’acquisto.
Si tratta un notevolissimo vantaggio, reso possibile dalla modifica apportata dalla legge 178/2020, recante il bilancio dello Stato. Per accedervi, occorre sottostare ai seguenti presupposti (e a patto di compiere tutte le prescritte formalità burocratiche, numerose e complesse):
– O un’impresa di costruzione o ristrutturazione, in una delle zone sismiche 1, 2 e 3 (come definite dall’ordinanza del presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003), esegua un intervento antisismico il quale determini la riduzione del rischio sismico di una o di due classi;
– O l’intervento sia effettuato mediante demolizione e ricostruzione di un intero edificio, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche lo consentano;
– O l’impresa provveda, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, all’alienazione a titolo oneroso dell’edificio o di sue porzioni.

Gli effetti del rogito
Al ricorrere di questi presupposti l’effettuazione del rogito notarile di compravendita provoca dunque questi effetti (a meno che l’impresa venditrice non si riservi il diritto di effettuare la detrazione):
a) all’acquirente, diverso dalla persona fisica, spetta una detrazione di imposta (con il massimo di 96 mila euro):
– pari al 75% del prezzo di vendita (in caso di miglioramento di una classe del rischio sismico);
– pari all’85% del prezzo di vendita (nel caso di miglioramento di due classi del rischio sismico);
b) all’acquirente persona fisica la detrazione spetta in misura pari al 110% del prezzo di acquisto (in questo caso non ha rilevanza se il rischio sismico sia diminuito di una o due classi), sempre con il massimo di 96 mila euro.
La detrazione deve essere ripartita in cinque rate annuali di pari importo (quattro rate per le spese sostenute nel 2022). Tuttavia, il beneficiario di questa agevolazione può optare, in luogo di effettuare la detrazione, per la sua trasformazione in credito d’imposta al fine di cederlo all’impresa che ha effettuato i lavori.
In quest’ultima ipotesi, si verifica il cosiddetto “sconto in fattura”, vale a dire che, a seconda dei casi, il prezzo dell’immobile oggetto di acquisto viene “pagato”, in tutto o in parte, con questa cessione del credito che l’acquirente ha acquisito mediante la stipula del contratto di compravendita.

Esempi, con ipotesi di acquirente persona fisica:
– se il prezzo è 80 mila euro, il venditore ottiene il saldo totale del prezzo mediante la cessione del credito che l’acquirente effettua nel contesto stesso del contratto di compravendita (e l’acquirente non sborsa neanche un euro);
– se il prezzo è 150 mila euro, l’acquirente paga il venditore cedendogli il credito di 96 mila euro e, per il resto, salda mediante un versamento in denaro (nello specifico di 54 mila euro).

I termini
Quanto ai termini, da rispettare per usufruire del beneficio in questione, il rogito va comunque fatto entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori.
Il “super-sismabonus acquisti” è utilizzabile qualunque sia la natura dell’edificio demolito e dell’edificio risultante dalla ricostruzione: pertanto, il beneficio è applicabile sia all’acquisto di abitazioni (senza distinguere tra abitazione principale e secondaria del contribuente) sia agli immobili utilizzati per “attività produttive”, cioè quelle in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali e non commerciali.
Per fruire del “sismabonus acquisti” è necessario che il titolo abilitativo dell’intervento sia stato rilasciato non prima del 1° gennaio 2017. L’agevolazione si applica anche per gli importi versati a titolo di acconto, purché il preliminare di vendita sia registrato e siano ultimati i lavori riguardanti l’intero edificio. In generale, l’immobile su cui si applica il “sismabonus” deve essere situato in uno dei Comuni in zona a rischio sismico 1, 2 e 3 (mappa sismica del territorio nazionale, viene espressamente esclusa la sola zona 4). Qualora la normativa specifica regionale individui una diversa mappa sismica del territorio regionale (ad esempio, zona 3, invece di 4) prevale la mappa individuata dalla normativa regionale.
Oltre ai condomìni, beneficiari del “sismabonus” del 110% sono – tra gli altri – le persone fisiche con riferimento ad interventi su singole unità immobiliari a destinazione residenziale o ad interi fabbricati con al massimo quattro unità distintamente accatastate appartenenti a un unico proprietario o in comproprietà.
Per accedere al “sismabonus” occorre depositare, insieme al titolo edilizio abilitativo dei lavori antisismici, l’asseverazione del tecnico abilitato, relativa alla classe di rischio sismico precedente all’intervento e a quella raggiungibile a fine lavori, utilizzando il modello B allegato al Dm 329/2020 e depositato, a cura dell’impresa di costruzioni, contestualmente alla richiesta del titolo edilizio abilitativo dell’intervento (Scia e/o permesso di costruire) o, successivamente, ma prima dell’inizio dei lavori. Innanzitutto è necessario ottenere l’asseverazione da parte di tecnici abilitati. In particolare: l’asseverazione è rilasciata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza (modello B1 e B2 allegato al Dm 329/2020), che dovranno attestare anche la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.